賃貸併用住宅の魅力～自宅も収益物件も、一石二鳥の住まい方～

2024/04/23 18:00

暮らし住宅情報

RKB住宅展

賃貸併用住宅をご存じですか。賃貸併用住宅とは、一つの建物で、自宅と賃貸スペースが共存する「自宅兼賃貸アパート」という住まい方です。

この方法の大きなメリットは、住宅ローンの利用が可能なことです。住宅ローンの利用により、人気の賃貸経営手法となっています。

夢のマイホームを構想する過程で、賃貸併用住宅を選択肢に加える価値は大いにあります。しかし、賃貸併用住宅は、一般的な住宅選択とは異なるため、なかなか手を出しにくいと感じる方も少なくありません。

この記事を通じて、賃貸併用住宅について詳しく知り、マイホーム計画の有力な選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。人生に一度のマイホーム購入。さまざまな選択肢を熟考し、最適な住まいを実現させるための一助となればと思います。

賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自宅の一部に賃貸用の独立した住戸を設け、自宅と賃貸スペースが一つの建物内で共存している建築物のことです。別名「自宅兼アパート」や「賃貸付き住宅」とも呼ばれ、多様な生活スタイルと資産運用のニーズに応える住宅形態として注目されています。

賃貸併用住宅の特徴をご紹介します。

●住宅ローンの利用が可能
建築費用の一部を住宅ローンで賄うことができ、資金計画の柔軟性が増します。

●自宅のローン返済を賃貸収入でサポート
賃貸部分からの収入により、自宅のローン返済負担を軽減できる点が大きな魅力です。

●敷地の有効活用
自宅の土地を最大限に活用し、賃貸スペースを設けることで、不動産収入を得ることが可能になります。

賃貸併用住宅は、住む人の夢を実現するだけでなく、資産価値を高める手段としても一石二鳥の土地活用方法です。また、相続税対策や、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できるため、将来設計においても非常に有効な選択肢となりえます。

賃貸併用住宅に最適な事例

賃貸併用住宅は、土地を効率的に活用し、自宅と収益物件を兼ね合わせた一石二鳥な生活を実現してくれる有益な選択肢です。しかし、その特殊性から、計画の初期段階で実際に適しているかどうかを慎重に検討する必要があります。ここでは、賃貸併用住宅に最適な事例を紹介し、賃貸併用住宅が持つ可能性を探ります。

誰にとって賃貸併用住宅が最適か

賃貸併用住宅は、家を所有しながら追加収入を得ることができる魅力的な選択肢です。特に、以下のような条件や意向をお持ちの方にとっては、検討する価値があります。

●収入を得たいと考えている方
自宅に住みながら、賃貸スペースから安定した収入を得ることが可能です。

●広い土地を有効活用したい方
自宅用地が広く、全てを自宅に使用するには広すぎると感じている方に最適です。

●将来的に二世帯住宅を検討している方
将来、親世代や子世代との同居を検討しているが、現段階では賃貸スペースとして利用したい方にぴったりです。

●相続税対策を考えている方
賃貸スペースを設けることで、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。

賃貸併用住宅の計画と運用は長期的な視点が求められます。収益性や管理のしやすさなど、細部にわたって慎重な検討が必要となります。賃貸併用住宅を選択する際は、自宅の土地がその用途に適しているかどうか、地域の賃貸市場の需要や法的な制約も含め、十分な調査と計画が重要です。

賃貸併用住宅は一般のアパートやマンションとは異なるため、建築する際は賃貸併用住宅に関する知識や経験が豊富な業者を選定しなければなりません。

賃貸併用住宅に理想的な立地条件

賃貸併用住宅を選ぶ際、立地は成功のカギを握る重要な要素です。自宅で賃貸経営を行うことから、将来の入居者のニーズを満たす立地は、順調な経営に影響します。理想的な立地条件としては以下が挙げられます。

●住宅街の中心地に位置する
安定した住環境は、賃貸希望者にとって魅力的です。

●生活便利施設が徒歩圏内にある
スーパーマーケットや病院、学校など、日常生活に必要な施設の近さは、賃貸物件の魅力を高めます。

●交通アクセスの良さ
公共交通機関へのアクセスが良好な立地は、通勤・通学に便利であり、幅広い層の入居者を惹きつけます。

●駐車スペースの確保が可能
自動車社会の地域では、賃貸物件用の駐車場の有無が大きな決め手となることもあります。

●出入口の配置に柔軟性がある
賃貸部分と自宅部分の出入り口を分けられるなど、プライバシーに配慮した構造が可能な立地は、双方の生活の質を高めます。

立地が賃貸併用住宅に適しているかどうかを見極めるには、経験豊富なプロへの相談が有効です。アドバイスを参考にしながら、賃貸経営と快適な自宅生活の両立を目指しましょう。

賃貸併用住宅のメリット

賃貸併用住宅を選ぶことは、現代のライフスタイルにマッチした多面的なメリットがあり非常に魅力的です。以下に、賃貸併用住宅の持つメリットを詳細に紹介します。

余ったスペースを賢く活用する住まいの再構築

今住まわれている家が、広すぎると感じている方は賃貸併用住宅を検討されることをおすすめします。

この「広すぎる家」の問題。子どもたちの独立後、余分な空間が増え、家の管理が煩わしく感じることも。賃貸併用住宅では、これらのスペースを効果的に活用し、自宅を適正サイズにリサイズしながら、余ったスペースを収益化できます。

賃貸併用住宅への建て替えは、ただ単に小さな家へのリサイズだけでなく、追加の家賃収入を生み出し、土地の有効活用にもつながります。掃除や管理の手間が減り、無駄な水道光熱費などの経済的なメリットも得られるため、「広すぎる家」問題を抱えている多くの方に魅力を感じていただけるはずです。

住宅ローンの活用術

賃貸併用住宅は、賢く賃貸経営を始めるための鍵となる住宅ローンを利用することができます。特に、一般のアパートローンと比較した際の低金利は、賃貸併用住宅を選択する大きなメリットの一つです。

〇住宅ローンとアパートローンの金利相場

この金利の差により、長期にわたるローンの返済額に大きな違いが生まれ、賃貸併用住宅を経営する際の経済的な負担を軽減します。

さらに、賃貸併用住宅の自宅部分の面積割合に応じて、条件を満たせば「住宅ローン控除」を利用することが可能です。これにより、年末の所得税から一定額を控除できるため、節税効果も期待できます。

賃貸併用住宅全体に住宅ローンを適用するためには、自宅部分の床面積が全体の50%以上である必要があります。この条件を満たせば、賃貸部分の建築費用にも住宅ローンを使用することが可能になります。ただし、自宅部分より賃貸部分の面積が広い場合は、別途アパートローンを組む必要があるかもしれません。

金融機関によって、住宅ローンの適用条件や金利、控除額は異なります。そのため、計画を進める前に、詳細な条件を確認することが重要です。また、ハウスメーカーの担当者に相談することで、賃貸併用住宅経営における住宅ローンの活用法について、より具体的なアドバイスを受けることができます。

賃貸併用住宅を検討している方は、これらの点を念頭に置きながら、賢い賃貸経営のスタートを切るための準備を始めましょう。

家賃収入でローンを賢く返済

賃貸併用住宅を選ぶ大きな魅力の一つは、アパートからの定期的な家賃収入です。家賃収入を通じて、自宅の住宅ローン返済を支援することができます。また、退職後に減少するであろう定期収入の代わりとして、賃貸部分からの家賃収入が継続的な経済的支柱となり得ます。

多くの人がリタイア後の経済的不安を抱えていますが、賃貸併用住宅はその解決策の一つとなり得ます。サラリーマンとしての収入が途絶えたとしても、賃貸部分からの家賃収入により、自宅のローン返済が可能になります。これは、アパート経営がローン返済プラスαの収入を生み出すことが一般的であるため、余剰収入をさらに自宅のローン返済に充てることができるという原理に基づいています。

アパート経営では、アパート収入がアパート部分のローン返済をカバーし、さらに余剰が生じるのが一般的です。この余剰部分を自宅のローン返済に活用すれば、定年後も経済的な安心感を持って生活することが可能になります。

賃貸併用住宅は、経済的な安定と自宅の持続可能な管理を実現するための優れた選択肢です。将来の計画を立てる際には、このような賃貸併用住宅のメリットをぜひ考慮に入れてみてください。

賃貸併用住宅経営に関する詳細な相談や、住宅ローンの適用については、信頼できるハウスメーカーや金融機関の専門家に相談することをおすすめします。

相続税・固定資産税を節税できる

〇相続税の節税
賃貸併用住宅の導入は、相続税の節税にも大きなメリットをもたらします。この制度を利用することで、賃貸部分を含む建物全体の相続税評価額を効果的に下げることが可能です。

通常、賃貸併用住宅では、賃貸部分の土地は自宅部分と比較して約20%低く評価されます。これにより、全体の相続税負担を軽減できるため、賢い資産計画の一環として検討する価値があります。また、「小規模宅地等の課税特例」の適用を受けることができれば、自宅部分と賃貸部分それぞれの相続税評価額がさらに減額され、相続税の節税効果を最大化できます。

建物に関しては、賃貸部分の評価に際して「借家権割合」が控除され、自宅部分と比較して約30%低く評価されるため、建物全体の相続税評価額を抑えることができます。このように、賃貸併用住宅は、土地だけでなく建物の評価額においても、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。

賃貸併用住宅を選択する際は、相続税の節税メリットを十分に理解し、将来の資産計画における一つの選択肢として考慮することが重要です。相続税評価の具体的な計算方法や、特例の適用条件など、詳細は専門家に相談することをお勧めします。賃貸併用住宅の節税効果を最大限に活かすことで、家族にとってより良い資産継承を実現しましょう。

〇固定資産税の節税
賃貸併用住宅を選択することにより、固定資産税の節税効果を享受することが可能です。特に土地の活用方法によって、課税標準額に大きな違いが生じるため、節税計画において重要なポイントとなります。

固定資産税の課税標準額は、住宅用地において以下のように軽減されることが一般的です。

・1戸あたりの土地が200平米以下の場合：課税標準額が通常の1/6に減額されます。
・1戸あたりの土地が200平米を超える部分：課税標準額が通常の1/3に減額されます。

例えば、500平米の土地に単一の住宅を建設した場合、200平米までの部分に対してのみ1/6の軽減が適用されるため、全体の節税効果は限定的になります。

しかし、同じ土地に賃貸併用住宅を建築し、2戸以上の住宅が含まれる場合、200平米×住宅の戸数分の範囲で軽減措置が適用されるため、より大きな節税効果を期待できます。このように、賃貸併用住宅は固定資産税の節約に大きく貢献する可能性があります。

固定資産税の節税計画を立てる際は、設計や施工、さらに賃貸経営に至るまで、総合的なサポートを提供できるハウスメーカーに相談することが重要です。特に、税制の特例や節税に関する専門的な知識と経験を持ったプロフェッショナルからのアドバイスは、効果的な賃貸併用住宅計画を実現するために不可欠です。

RKB総合住宅展示場の信頼できるハウスメーカーであれば、豊富な知識と実績に基づいたワンストップのサポートが受けられるため、節税対策を含めた賃貸併用住宅の計画を安心して進めることができます。

持続可能な収入源の確保

賃貸併用住宅を運営する魅力の一つは、事業が軌道に乗ると、長期間にわたり安定した収入源を確保できる点にあります。低金利の住宅ローンを活用することで、初期投資の負担を軽減し、経営のスタートを切ることができます。そして、賃貸スペースに入居者が居続ける限り、継続的に家賃収入を得ることが可能となります。

ライフステージの変遷に柔軟に対応

賃貸併用住宅は、家族構成や生活様式の変化に柔軟に適応できる、非常に便利な住宅形態です。これにより、時代や個人のニーズに応じた多様な生活スタイルを支えることが可能となります。

例えば、賃貸部分を活用し、当初は追加収入を得るための賃貸併用住宅としてスタートしたとします。しかし、家族構成やニーズが変化すると、このスペースを利用して親世帯を同居させ、二世帯住宅として再構築することもできます。このような柔軟性は、長期にわたる家族のライフステージの変化に適応するための重要な要素となります。

また、賃貸部分がワンルームタイプであれば、子どもの受験期に一時的に勉強部屋として活用したり、将来的には趣味や仕事のためのスペースとして利用したりすることも可能です。

このように、賃貸併用住宅は一つの物件内でさまざまな用途への転換が容易であり、家族の成長や趣向の変化に合わせた使い方が可能です。

賃貸併用住宅のデメリットと対策法

賃貸併用住宅は多くのメリットを提供しますが、その一方で注意すべきいくつかのデメリットも存在します。しかし、デメリットを理解し、適切に対処することで、賃貸併用住宅の運営をより成功させることが可能になります。以下に詳しく説明します。

プライバシー確保の課題と対策

賃貸併用住宅において、プライバシーの保護は重要な課題の一つです。オーナーと入居者双方の快適性を確保するためには、細心の設計が求められます。ここでは、プライバシーを保ちながらも、両者にとって居心地の良い空間を創出するための設計ポイントをご紹介します。

●入口の分離
自宅部分と賃貸部分の入り口は明確に分けることで、互いの生活空間への干渉を最小限に抑えます。

●視線の配慮
目隠しや植栽を利用して、窓からの直接的な視線を遮る工夫をします。

●遮音性の強化
壁や床の遮音性能を高めることで、生活音によるトラブルを防ぎます。

●部屋の配置
オーナー家族の生活音が入居者に影響を与えないよう、リビングや水回りの位置に配慮します。

特に小さな子どもがいる家庭や、ファミリー向け賃貸部分を設ける場合は、騒音が原因でのトラブルを回避するための工夫が不可欠です。また、単身者向けの賃貸部分を設ける際には、生活時間帯の違いが原因で生じるトラブルを防ぐための配慮も必要です。

遮音性能の向上や部屋配置の工夫など、賃貸併用住宅を成功させるためにはプロの知識が必要です。RKB住宅展示場に参加しているハウスメーカーは、賃貸併用住宅の建築に関する豊富な実績を持ち、オーナーと入居者双方が満足する建築プランの提案が可能です。プライバシー保護を重視した住宅設計を希望する場合は、経験豊かなプロフェッショナルへの相談をおすすめします。

売却・移転の際の課題

賃貸併用住宅を売却しようとした場合、特定のニーズを持つ購入希望者にしか魅力的に映らない可能性があります。一般的な住宅や純粋な投資物件を求める人々には、必ずしも条件を満たした選択肢とはなりません。このため、売却をスムーズに行うためには、賃貸部分の収益性を最大化し、その魅力を前面に打ち出すことが重要です。

また、住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建築した場合、契約内容によっては、住宅の所有者の引っ越しが契約違反にあたることがあります。その結果、残債を一括で返済する必要が生じることも考えられます。引越を検討する場合には、金融機関との契約内容を事前に確認し、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが賢明です。

賃貸併用住宅の売却や引っ越しを考えている場合、これらの点を考慮することで、不測の事態を回避し、良い結果を導くことが可能です。

空室リスクとその対応策

賃貸併用住宅を建てる際には、その土地の立地条件や周辺の賃貸市場の需要を正確に把握することが、成功の鍵を握ります。特に、空室リスクを回避するためには、慎重な計画と事前の調査が必要です。以下のポイントに注意して、賃貸併用住宅計画を進めましょう。

駅から遠い、賃貸物件が少ないエリアでは、空室リスクは自ずと高まります。立地条件を細かく検討し、賃貸需要の高いエリアでの建築を目指しましょう。

また、エリアによって求められる物件のタイプは異なります。ワンルームかファミリータイプか、エリアの需要に合わせて間取りを慎重に選びましょう。入居者が求める設備や仕様を提供することで、満足度を高め、長期的な入居を促進できます。

さらに、賃貸併用住宅の建設前に、地域の賃貸市場の動向を調査することが重要です。ハウスメーカーに相談するだけでなく、地元の不動産会社へ足を運んで、直接情報収集を行うことも有効です。

賃貸併用住宅の計画段階から、これらのポイントに注意を払い、専門家と相談しながら、空室リスクを最小限に抑える戦略を立てることが、賃貸経営の成功に繋がります。立地や間取り、設備選びに自信がない場合は、実績豊富なハウスメーカーや地元の不動産会社に相談し、専門知識を活用することをお勧めします。

賃貸管理の工夫と効率化

賃貸併用住宅の賃貸部分の管理には細心の注意が必要になります。特に「自主管理」を選択した場合、日々の管理業務が思わぬ重荷となることもあります。

賃貸併用住宅の管理業務は、入居者募集から契約管理、緊急対応、定期的なメンテナンスに至るまで多岐にわたります。自主管理を行う場合、これらの業務を適切にこなすための時間と労力を確保することが重要です。もし他の職務がある場合は、緊急時の対応計画を含め、事前に準備しておく必要があります。

また、賃貸部分と自宅部分が物理的に近接しているため、滞納や生活トラブルなどの問題が生じた際、直接対面することでの心理的負担が増加する可能性があります。こうした場合、第三者として専門の管理会社に介入してもらうことで、問題解決への距離を保つことが可能です。

自主管理は管理経費を節約できる一方で、専門的な知識が必要な場合や、管理業務が負担となって本業や私生活に影響を及ぼすこともあります。このようなことを避けるため、専門の管理会社に委託する選択肢も検討する価値があります。管理委託には費用がかかりますが、その費用以上の精神的な安心や、入居者とのスムーズな関係維持が期待できます。

賃貸併用住宅を運営する上での最大の課題の一つは、賃貸管理の効率化です。自主管理に自信がない場合や、管理の手間を減らしたい場合は、信頼できる管理会社に相談することをお勧めします。専門知識を持つプロフェッショナルの支援を受けることで、賃貸併用住宅の魅力を維持しながら、管理のストレスを軽減することが可能です。

賃貸併用住宅のよくある失敗例

賃貸併用住宅を計画する際には、成功例だけでなく、失敗例にも目を向け、先人たちの経験から学ぶことは大切です。以下は、賃貸併用住宅経営でよくある失敗例と、それを避けるための対策について解説します。

マイホームが狭くなる

賃貸併用住宅を計画する際、賃貸部分を重視しすぎると、マイホーム部分のスペースが思ったよりも狭くなるという問題が発生することがあります。特に、賃貸部分の収益性に目を向けるあまり、自宅部分の生活空間を犠牲にしてしまうケースが見られます。

これは、オーナー自身が設計段階での判断を誤り、家族の生活スペースに余裕を持たせることを怠ってしまうことにより起こります。

家族の快適な生活を確保するためにも、賃貸部分と自宅部分のバランスを慎重に検討することが重要です。賃貸併用住宅を計画する際は、家族全員の意見を聞き、将来的なライフスタイルの変化も考慮した上で、適切な間取りを選ぶことが必須です。また、建築計画を進める際には、経験豊富な専門家の意見を参考にすることで、後悔のない賃貸併用住宅を実現できるでしょう。

収益性を損ねる間取りの落とし穴

賃貸部分の間取り設計は、地域の賃貸市場の需要を精密に分析し、効率的な収益を確保するためのプランニングが求められます。

たとえば、単身者市場を意図していたものの、意図せずファミリータイプの賃貸住宅を建設してしまい、その結果として地域のニーズに合致しないために長期間の空室に悩まされるケースがあります。

特に、ファミリータイプの住宅は家賃設定が高額になりがちで、戸数も限られるため、市場のニーズに即さない場合、空室リスクは高まります。

賃貸市場の動向や地域の需要を見誤ると、賃貸併用住宅の家賃収入を大きく損なう可能性があります。事前の市場調査や専門家の意見を参考に、戦略的な間取り計画を立てることが肝心です。

賃貸部分の設計段階で、地元不動産会社の専門家に相談することで、ニーズに合った効果的なプランを策定し、安定した収益を見込むことができます。

入居者とのトラブル対応策

賃貸併用住宅経営では、騒音問題や家賃滞納、無断でのペット飼育など、さまざまな入居者トラブルが起こる可能性があります。これらのトラブルを未然に防ぐためには、以下のような対策が効果的です。

●入居前審査の徹底
入居希望者の審査を厳格に行い、信頼できる入居者を選定します。収入証明や前住所での履歴確認など、きちんと審査プロセスを設けましょう。

●ルールの明確化
契約時には禁止事項やルールを明確に伝え、契約書にも明記します。これにより、後のトラブルを防ぐ基盤を作ります。

●賃貸管理会社の活用
自主管理の負担を減らすために、賃貸管理会社に管理を委託する選択肢もあります。プロの管理により、入居者対応や緊急時の対応がスムーズに行えます。

賃貸併用住宅の経営にあたっては、これらの対策を講じることで、入居者トラブルのリスクを最小限に抑え、長期にわたって安定した経営を目指すことが大切です。

賃貸併用住宅経営の成功の秘訣

賃貸併用住宅の経営を成功に導くためには、以下のポイントに注目し、計画的に進めることが重要です。

●綿密な事業計画の策定
賃貸併用住宅経営は、満室時だけでなく、空室時の収支も想定して計画を立てる必要があります。賃貸市場の動向を踏まえ、収益性を高めるための戦略を練りましょう。

●収支シミュレーションの実施
ローンの借入れ金額や返済期間を考慮した上で、実現可能な収支計画を立てることが不可欠です。不透明な点があれば、専門家に相談し、確実な計画を策定してください。

●経験豊富な業者の選定
賃貸併用住宅建築には、特有の知識やノウハウが必要です。賃貸併用住宅の建築や経営に関する経験が豊富な業者を選び、提案内容を基に適切なパートナーを見極めましょう。

●複数の業者との相談
最適な建築・経営プランを見つけるために、複数の業者に相談し、提案を比較検討することが大切です。各業者の強みやサポート内容を比較し、自身のプランに最も合った業者を選択してください。

成功へのカギは、賃貸併用住宅特有のリスクを理解し、それらを踏まえた上で的確な判断を下すことにあります。RKB住宅展示場に参加しているハウスメーカーなら、設計から施工、賃貸経営までトータルでサポート可能な場合も多く、安心して計画を進めることができます。

まとめ

賃貸併用住宅の魅力とは、自宅を持ちながら賃貸スペースからの収益を享受できる、一石二鳥の住まい方にあります。この方式では、住宅ローンの利用が可能で、収益物件としての価値も同時に持つことができます。

マイホームを構築する際、賃貸併用住宅を選択肢に加えることは、多くのメリットをもたらします。しかし、賃貸併用住宅の住まい方は一般的な住宅選択と異なるため、多くの人が尻込みしてしまうのも事実です。この記事を通じて、賃貸併用住宅の詳細とその魅力を深く理解し、マイホーム計画においての選択肢として検討してみてください。

WRITER

平井祐佳里 宅地建物取引士
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大学在学中より不動産の道に進み、建売会社にて用地仕入れを担当。結婚・育児を経験した後にハウスメーカーの不動産課に勤務し家族を持つ人々のニーズを深く理解し、顧客に寄り添った不動産サービスを提供。本格的な宅地開発を学ぶため、宅地開発専門の不動産会社に従事後、地域に根付いた土地活用の提案をするため総合不動産会社にて現在勤務中。