境界未確定の土地購入は危険？リスクと解決策を徹底解説！

2024/10/16 18:00

RKB住宅展

隣地との境界が未確定で曖昧なままだと、建物を建てる際に隣の土地に越境してしまう恐れがあり、計画通りに建築が進められないことがあります。また、境界を巡るトラブルが解決しない場合、土地の一部を使えなくなる可能性もあり、思い通りに利用できないことが生じるでしょう。

特に初めて土地を購入する方にとって、こうしたリスクは見落とされがちです。境界に関する問題を避けるためには、事前にしっかりと確認を行い、適切な手続きを踏むことが重要です。

そこでこの記事では、境界が未確定な土地購入のリスクと解決策を詳しく解説します。

境界トラブルのリスクとは？買主が注意すべきポイント

ここでは、境界トラブルのリスクを回避するために、事前に確認すべき重要なポイントを解説します。

境界未確定の土地購入で起こり得るトラブル

境界が未確定の土地を購入することは、買主にとって大きなリスクです。隣地との境界線が明確でないため、後から境界に関するトラブルが発生しやすくなります。

例えば、隣人が自分の土地だと主張して境界を越えて建物を建てる場合や、境界線の位置を巡って訴訟に発展することも考えられます。さらに、境界未確定のまま建物を建築すると、後から修正や再建築が必要となり、追加の費用が発生する可能性があります。

買主は、事前に境界を確定させ、後悔しない取引を進めるべきです。

境界が非明示の場合に生じるデメリット

境界が非明示の土地を購入する場合、後に大きなデメリットが生じる恐れがあります。購入後に境界確認や再設定を行う必要があり、その過程で多大な時間と費用がかかるからです。

特に、隣地所有者との交渉が難航した場合には、境界を巡る法的な争いに発展するリスクが高まります。実際に、隣地所有者が協力を拒んだケースでは、訴訟を避けられず、裁判費用や精神的負担が大きくなることが多いのが現状です。

境界が非明示な土地は、費用やリスクを考慮し、慎重に購入を検討する必要があります。

境界トラブルを回避するための3ステップ

土地購入時に境界トラブルを避けるためには、事前の確認作業が欠かせません。ここで解説する3つのステップを実践することで、安心して取引を進めることができます。

売主・隣地所有者との事前確認を行う

境界トラブルを防ぐためには、売主や隣地所有者との事前確認が重要です。過去に境界に関するトラブルがなかったか、売主から確認するようにしましょう。

さらに、境界杭や境界標が現地に設置されているかも確認し、正確な位置を確認します。隣地所有者が協力的であるかどうかも確認し、協力を得られない場合には将来のトラブルの可能性を考慮しておくべきです。

境界確認書（隣接する土地の所有者同士が、互いの土地の境界を確認し合い、その位置を正式に同意したことを記録した書類）への署名を求めることで、後の紛争を回避する効果的な対策になります。

公的な書類や図面を確認して境界を再確認する

土地の境界を確認する際には、以下のような公的な書類を必ず確認しましょう。

地積測量図
国土調査による地籍図

地積測量図とは、土地の面積（地積）や境界の位置を正確に示した図面のことです。土地の売買や分筆（土地の分割）、建物の建築など、土地に関する重要な手続きの際に必要とされるもので、登記所（法務局）に保管されています。

国土調査による地籍図とは、国土調査法に基づいて行われる土地の調査（地籍調査）の結果、作成される土地の詳細な地図です。地籍図には、各土地の境界や面積が正確に記載されており、これにより土地の所有者がどこまでが自分の土地であるかを明確に確認できます。

なお、地積測量図が古い場合は、現地の状況と合わないケースもあるため、土地家屋調査士などの専門家に一度状況を確認してもらいましょう。

参考：国土交通省｜国土調査の概要

売買契約前に土地家屋調査士に依頼して境界を確定させる

境界が曖昧な場合は、土地家屋調査士に依頼して境界を確定させることが最も安全な手段です。土地家屋調査士は、隣地との境界を正確に測定し、法的に認められた形で境界を確定します。

この手続きを完了した後に売買契約を進めることで、将来的な境界トラブルを未然に防ぐことができます。なお、境界確定のための費用は一般的に売主の負担となることが多いため、売買契約時にあらかじめ確認しておくと安心です。

境界が確定しない場合の3つの方法

土地家屋調査士に依頼しても境界が確定しない場合、他の解決方法が必要です。解決策として以下の3つの方法が考えられます。

ADR（裁判外紛争解決機関）を利用する

境界トラブルが当事者間で解決しない場合、ADR（裁判外紛争解決機関）を活用することが有効です。ADRは、第三者の専門家が仲介役となり、話し合いを通じて解決策を探る方法です。

境界線を巡る争いにおいて、双方が合意しやすい解決策を見つけるため、柔軟な交渉が行われます。費用や時間が裁判よりも抑えられるため、迅速かつ低コストでの解決が期待できます。

参考：日本土地家屋調査士会連合会｜ADR境界問題相談センター

筆界特定を利用する

筆界特定制度は、土地の境界が不明確な場合に法務局が関与し「筆界」を行政的に特定する制度です。土地家屋調査士や法務局の専門家が現地調査を行い、客観的な判断で筆界を特定します。

当事者同士で合意できない場合にも利用できるため有効な手段ですが、手続きには時間がかかることもあります。裁判に比べて手続きがシンプルですが、迅速に解決できるわけではないため、状況に応じて利用を検討する必要があります。

参考：法務省｜筆界特定制度

裁判での境界確定訴訟を検討する

ADRや筆界特定制度でも解決しない場合は、最終手段として裁判での境界確定訴訟を行うことが必要です。裁判では、物的証拠や測量データ、専門家の意見を基に裁判所が境界を法的に確定します。

ただし、裁判は時間と費用がかかるため、最も効果的な解決策として慎重に検討する必要があります。解決までに長期間を要するケースもあるため、他の方法を優先して試みることがおすすめです。

まとめ　～境界トラブルを未然に防ぐために～

境界トラブルは、土地購入時に予期せぬリスクとなることがあります。購入前に境界が確定しているかをしっかり確認し、適切な対策を講じることが重要です。

特に、境界が未確定や非明示の土地には注意が必要で、トラブルを防ぐためには、土地家屋調査士やハウスメーカーなどの専門家のサポートを受けることをおすすめします。これにより、安心して土地を購入し、将来的な不安を解消できます。

また、住宅展示場では、土地の境界トラブルに詳しいハウスメーカーから、土地選びの際に見落としがちなポイントについて直接アドバイスを受けられます。展示場で得た知識を活かし、安心して土地購入を進めましょう。

WRITER

岩井佑樹 宅地建物取引士・シニアライフ相談士
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飲料メーカーを経て2014年に宅建士として不動産会社に転職。2019年に不動産ライター業を始める。2024年3月現在、不動産会社のコラムや不動産関連記事を400記事以上作成。現在は不動産会社とWebライター業の会社を経営。現役不動産屋ならではの経験から、不動産に関する「リアル」な記事を発信している。