日銀の政策金利引き上げで住宅ローンはどう変わる？年明けの住宅展示場でできる対策

日銀の政策金利引き上げにより、住宅ローンを取り巻く環境は変わり始めています。「金利が上がると住宅ローンはどうなるのか」「今のタイミングで家を買っても大丈夫なのか」と、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

この記事では、金利引き上げが住宅ローンに与える影響や、今できる現実的な対策を分かりやすく解説します。これから住宅購入を検討している方が冷静に判断するための材料として、ぜひ参考にしてください。

金利引き上げで住宅ローンはどう変わる？

日本銀行は2025年12月19日の金融政策決定会合で追加の利上げを決定し、政策金利を30年ぶりの水準となる0.75％へ引き上げました。これにより、住宅ローン金利も、金利タイプや金融機関の判断によっては今後徐々に上昇する可能性があります。

ただし、すべての住宅ローンが同時に同じように変わるわけではありません。住宅ローン金利は政策金利と直接連動しているのではなく、金融機関の資金調達コストや市場金利の動きを踏まえて決まるため、影響の出方には時間差や種類ごとの違いがあります。

金利引き上げが住宅ローンに与える3つの影響

ここでは、金利引き上げが住宅ローンに与える3つの影響について詳しく解説します。

変動金利への影響

金利引き上げの影響を受けやすいのが、変動金利の住宅ローンです。変動金利は短期金利を基準としているため、日銀の政策金利が引き上げられると、一定期間を経て金利が見直される仕組みになっています。

ただし、利上げが行われたからといって返済額がすぐに上がるとは限りません。多くの金融機関では、返済額の急激な増加を抑えるために「5年ルール」や「125％ルール」と呼ばれる仕組みを採用しています。

• 5年ルール：返済額の見直しを原則として5年ごとに行う仕組み
• 125％ルール：見直し後の返済額を、直前の返済額の1.25倍までに抑える仕組み

これらの仕組みにより、金利が上昇しても返済額は段階的に調整されるケースが一般的です。

ただし、返済額が抑えられている間も利息そのものは増えています。調整期間が終わった後に負担が大きくなる可能性もあるため、変動金利を選んでいる場合は将来の金利上昇を見据えた余裕のある返済計画を立てることが重要です。

固定金利への影響

固定金利の住宅ローンは、金利引き上げの影響が比較的早い段階で表れやすい特徴があります。

固定金利は将来の金利動向を見込んで設定されるため、今後金利が上がりそうだと判断されると、政策金利が正式に引き上げられる前から先に上昇するケースがあります。

一方、すでに固定金利で契約している場合は、返済期間中に金利や返済額が変わることはありません。返済額が一定である点は安心材料ですが、申込時の金利水準によって条件に差が出やすい点には注意が必要です。

固定金利を検討する際は、タイミングによる影響も含めて判断することが大切です。

返済額への影響

金利が上がると、最終的に影響が及ぶのは毎月の返済額と総返済額です。借入額が大きく、返済期間が長いほど、金利のわずかな上昇でも負担は増えやすくなります。

例えば、変動金利の住宅ローンで3,000万円を35年・元利均等返済で借りているケースを想定します。現在の金利が1.0％から将来1.5％へと0.5％上昇した場合、返済額は次のように変わります。

シミュレーション表

金利	毎月返済額（目安）	総返済額（目安）
1.0％	84,685円	3,556万7,804円
1.5％	91,855円	3,857万9,007円

※変動金利が見直された場合の一例です。金融機関や条件により金額は前後します。

このように、金利が0.5％上昇した場合、条件によっては総返済額が約300万円増える計算になります。月々の差は約7,000円程度でも、返済期間が長い住宅ローンでは、家計への影響は決して小さくありません。

参照：住宅保証機構株式会社｜住宅ローンシミュレーション

金利引き上げ時に迷わない住宅ローン選び3つの考え方

金利引き上げが続く局面では、住宅ローンの選び方に悩む方が増えます。ここでは判断に迷いやすいポイントを3つに整理し、後悔しないための考え方を分かりやすく解説します。

変動金利と固定金利の選び方

金利引き上げの局面では「どちらが得か」ではなく「自分に合っているか」という視点で選ぶことが重要です。

変動金利は当初の返済額を抑えやすい一方で、将来的に金利が上昇するリスクがあります。固定金利は返済額が変わらない安心感がある反面、金利水準はやや高めに設定される傾向です。

例えば、教育費や車の買い替えなど将来の支出が見えている家庭では、返済額が一定の固定金利が向く場合があります。一方、繰上返済を前提に早期の負担軽減を考えている場合は、変動金利も現実的な選択肢です。

目先の金利水準だけで判断せず、家計全体のバランスを踏まえて検討することが大切です。

住宅購入のタイミング

金利引き上げの局面でも、必ずしも「待つのが正解」とは限りません。金利だけでなく、物価や建築費も同時に上昇する傾向があるためです。実際に、土地価格や建築費の上昇によって、結果的に総予算が膨らむケースも少なくありません。

例えば、金利が多少上がったとしても、購入時期を早めることで物件価格や建築費の上昇を抑えられる場合があります。その結果、総支払額では有利になるケースも少なくありません。

大切なのは金利の上下に一喜一憂することではなく、今の条件で無理のない返済を長く続けられるかを冷静に見極めることです。

住宅展示場での相談ポイント

金利引き上げを踏まえて住宅展示場を訪れる場合、間取りや設備だけでなく、資金計画の内容まで踏み込んで確認することが重要です。特に、金利が上昇した場合の返済額シミュレーションや、固定金利と変動金利を組み合わせた借り方は意外と見落とされがちなポイントです。

また、提示されている金利が将来も続くわけではありません。優遇条件が終了した後に金利や返済額がどう変わるのかも、必ず確認しておきたい点です。

住宅展示場は営業を受ける場ではなく、判断に必要な情報を集める場と捉えることで、後悔の少ない選択につながります。

まとめ｜金利引き上げ時代の住宅ローンは「早めの理解」が重要

金利上昇が意識される今、不安な状態のまま判断すると住宅ローン選びで迷いやすくなります。重要なのは、金利がいつ、どのタイプの住宅ローンにどの程度影響するのかを整理して理解することです。

変動金利と固定金利の特徴、購入するタイミングの考え方、展示場で確認すべきポイントを押さえれば、過度に恐れる必要はありません。金利の動きそのものよりも、自分の家計に合った選択ができるかどうかが結果を左右します。