家の広さや高さなどには、建築エリアの用途によって「建築基準法」の制限があります。せっかく理想の土地を見つけても「思い描いた家が建てられなかった」と後悔するケースがあるため、十分な注意が必要です。
そこでこの記事では、家づくりで必要な建築基準法の知識や注意点を詳しく解説します。
ハウスメーカーなどの専門家と相談して家づくりを進めるためにも、建ぺい率や容積率などの「建築ルール」の知識や注意点を理解することが必要です。これから注文住宅を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
建築基準法とは「家を建てるためのルール」
建築基準法とは、主に以下のルールを定めるための法律です。
- 建築物
- 建築物の敷地
- 建築面積の上限
- 建築可能な建物の種類
家を建てる前に「建物・土地の面積」「接する道路との幅」「用途地域の種類」などを、専用の書類に記載して申請（建築確認申請と呼ぶ）すれば、建築検査機関などの専門家による審査が行われたのちに許可が与えられます。
最終的に、建築確認済証が発行されて工事に着工できる流れです。
マイホーム建築時の基本ルール3選
建築確認の申請が許可されるためにも、希望の広さや間取りの建物が実現できるかどうかを知っておくべきです。ここでは、建築の際に必要な基本的ルールを3つ解説します。
建ぺい率・容積率・高さ制限
家の広さや間取りは、1階部分や全体の面積の上限に基づいて決めることが必要です。これには、建築基準法の以下の3つが関係しています。
〇家が2階建ての場合
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希望の家が建築できるかは、建ぺい率・容積率や高さ制限などを確認することが重要です。
接道義務
家を建築するためには「接道義務」があり、以下の条件が必要です。
「幅が4m以上の道路に、2m以上接している敷地であること」
これは、災害などが起きた際に消防車や救急車などの「緊急車両」が敷地に侵入できるように定められているルールです。そのため接道義務を満たしていない場合、建築許可が下りません。
ただし行政からの指定で、4m未満の道路でも特別に家の建築が認められているケースがあるため、あらかじめハウスメーカーなどに調べてもらいましょう。
用途地域
用途地域とは、住宅地や商業地などの種類を区分して定めた地域のことです。種類の違う建物の混在を防ぎ、効率的な活動や環境を守るために定められています。
例えば住宅地に様々な建物が混合すれば、工場の排気や高層ビルなどで日当たりが悪くなることで住みづらくなります。用途地域は、利用する人の生活環境や業務の利便性を保つために定められたルールです。
下記の12種類が基本的な用途地域になるため、内容を知っておきましょう。
（引用：国土交通省｜用途地域）
● 第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域です。
小規模なお店や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建てられます。
● 第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域です。
小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられます。
● 第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域です。
病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられます。
● 第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域です。
病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられます。
● 第一種住居地域
住居の環境を守るための地域です。
3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどは建てられます。
● 第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
● 準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。
● 近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域です。
住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられます。
● 商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域です。
住宅や小規模の工場も建てられます。
● 準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。
危険性、環境悪化が大きい工場のほかは、ほとんど建てられます。
● 工業地域
どんな工場でも建てられる地域です。
住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
● 工業専用地域
工場のための地域です。
どんな工場でも建てられますが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
建築ルールを守るための2つの注意点
ここでは、建築ルールを守るために注意すべき2つのポイントを解説します。内容を理解して、理想の家づくりを成功させましょう。
最低限の建築ルールを知っておく
建築ルールを守るためには、建築に関する基本的なルールを知っておくことが重要です。基本内容だけでも覚えておけば、すでに家のプランが決まっている場合の「土地探し」で役立ちます。
例えば、理想の土地が見つかっても「建ぺい率が上限を超えているから建築面積の調整が必要」「高さ制限がある用途地域だからこの建築プランでは建てるのが難しい」などの判断が可能です。
間違った判断に気付けることで家づくりの時間を有意義に活用できるため、マイホームの実現がスムーズにできます。
自己判断で土地を購入しない
建築ルールをしっかり勉強したつもりでも、間違って覚えている恐れがあります。その状態で土地を購入してしまえば、あとから後悔するのが現実です。
正しい建築ルールを守るためにも、ハウスメーカーに土地探しを任せる方法があります。積極的に土地を探してくれるだけでなく、建築基準法や都市計画法など、専門的な内容を細かく調査してくれるため安心です。
万が一購入したい土地を自分で見つけた場合でも1人で判断せず、一度ハウスメーカーに相談することをおすすめします。
家づくり成功のために住宅展示場に行こう！
この記事で解説した内容以外にも、細かい建築ルールはたくさんあります。万が一、土地を購入したあとに理想の家が建てられなくなると台無しです。
さらに建築基準法には専門知識や細かい法律などもかかわるため、住宅のプロであるハウスメーカーに相談しながら家づくりを進めるようにしましょう。
RKB住宅展では数多くの優良ハウスメーカーが集まっているため、理想の家を建てるためのアドバイスを受けられます。ぜひお気軽に相談してみてください。
WRITER
岩井 佑樹 宅地建物取引士・シニアライフ相談士
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飲料メーカーを経て2014年に宅建士として不動産会社に転職。2019年に不動産ライター業を始める。2024年3月現在、不動産会社のコラムや不動産関連記事を400記事以上作成。現在は不動産会社とWebライター業の会社を経営。現役不動産屋ならではの経験から、不動産に関する「リアル」な記事を発信している。
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この記事を書いたひと
RKB住宅展
RKB住宅展は、福岡県北九州市小倉北区・小倉南区にある住宅展示場です。出展ハウスメーカーの情報を始め、場内で開催するイベント情報や、お家づくりの際に知っておきたい情報を発信しています。
